Die Immobilienwelt ist vielfältig und jede Immobilie bringt ihre eigenen Besonderheiten mit sich. Deshalb wird unsere FAQ regelmäßig erweitert und orientiert sich an den Fragen, die Eigentümer, Käufer, Erben, Vermieter und Kapitalanleger tatsächlich beschäftigen.
Gerne können Sie uns Ihre allgemeine Frage rund um Immobilien, Verkauf, Bewertung, Vermietung oder Kapitalanlagen mitteilen.
Soweit die Frage auch für andere Besucher hilfreich ist, nehmen wir diese – selbstverständlich anonymisiert und ohne Bezug zu konkreten Personen oder Immobilien – in unsere FAQ auf.
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Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
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Die nachfolgenden Fragen wurden uns von Eigentümern, Erben, Vermietern, Käufern und Kapitalanlegern tatsächlich gestellt oder ergeben sich regelmäßig aus unserer täglichen Praxis in der Immobilienvermittlung und Immobilienverwaltung.
Unser Ziel ist es, komplexe Themen verständlich zu erklären und Eigentümern eine erste Orientierung zu geben.
Die Höhe der Maklervergütung richtet sich unter anderem nach der Art der Immobilie, dem Vermarktungsaufwand und den getroffenen Vereinbarungen.
Vor Beginn der Zusammenarbeit werden sämtliche Kosten transparent besprochen und schriftlich festgehalten. So wissen Sie von Anfang an, welche Leistungen erbracht werden und welche Vergütung vereinbart wurde.
Unser Ziel ist eine faire und nachvollziehbare Zusammenarbeit ohne versteckte Kosten oder Überraschungen.
▶ Fallen Kosten an, wenn ich den Verkauf später doch nicht durchführe?
Die erste Beratung ist selbstverständlich unverbindlich. Kosten können jedoch entstehen, wenn auf ausdrücklichen Wunsch kostenpflichtige Zusatzleistungen wie Energieausweise, Unterlagenbeschaffungen, Bauaktenrecherchen, Grundrissaufbereitungen oder ähnliche Leistungen beauftragt wurden. Über mögliche Kosten informieren wir Sie selbstverständlich vorab.
Die gesetzliche Regelung unterscheidet zwischen verschiedenen Immobilienarten.
Insbesondere bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gelten besondere gesetzliche Vorgaben zur Aufteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer.
Welche Vergütungsregelung in Ihrem Fall sinnvoll, marktüblich und rechtlich zulässig ist, erläutern wir Ihnen gerne im persönlichen Gespräch.
Ja.
Vor Beginn einer Vermarktung werden die Rahmenbedingungen schriftlich festgelegt. Hierzu gehören insbesondere Vergütung, Vertragslaufzeit, Vermarktungsumfang sowie die Rechte und Pflichten der Beteiligten.
Eine klare vertragliche Grundlage schafft Transparenz und Sicherheit für beide Seiten.
Nein.
Es gibt verschiedene Vertragsmodelle. Neben dem einfachen Maklerauftrag existieren beispielsweise auch Alleinaufträge oder qualifizierte Alleinaufträge.
In vielen Fällen empfiehlt sich ein Alleinauftrag, da dadurch eine professionelle und einheitliche Vermarktung ermöglicht wird. Welche Vertragsform für Ihre Immobilie sinnvoll ist, besprechen wir gemeinsam.
Das hängt von der gewählten Vertragsart ab.
Bei einigen Vertragsmodellen bleibt ein Eigenverkauf möglich, bei anderen bestehen entsprechende Einschränkungen. Die jeweiligen Rechte und Pflichten werden selbstverständlich vor Vertragsabschluss ausführlich erläutert.
Unser Ziel ist eine transparente Zusammenarbeit ohne Missverständnisse.
Das lässt sich leider nicht pauschal beantworten.
Die Vermarktungsdauer hängt unter anderem von der Lage, dem Zustand, der Preisgestaltung, der Nachfrage und der Art der Immobilie ab.
Eine marktgerechte Preisfindung und eine professionelle Vermarktung tragen häufig dazu bei, die Verkaufsdauer deutlich zu verkürzen.
Gerne geben wir Ihnen bereits im Erstgespräch eine realistische Einschätzung.
Der Marktwert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab.
Hierzu zählen beispielsweise Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, Energieeffizienz und die aktuelle Marktsituation.
Eine seriöse Bewertung berücksichtigt deutlich mehr als nur Vergleichspreise aus Immobilienportalen.
Wir analysieren die individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie und unterstützen Sie bei einer realistischen Einschätzung des Marktwertes.
Nein.
Auf Wunsch übernehmen wir die komplette Organisation und Durchführung von Besichtigungen.
Hierzu gehören die Terminvereinbarung, die Betreuung der Interessenten vor Ort sowie die Beantwortung typischer Fragen zur Immobilie.
Dadurch sparen Sie Zeit und müssen nicht ständig für Besichtigungstermine verfügbar sein.
Nicht unbedingt.
Ob sich Renovierungsmaßnahmen wirtschaftlich lohnen, hängt von der Immobilie und der Zielgruppe ab.
In vielen Fällen reichen bereits kleinere Maßnahmen wie eine professionelle Reinigung, das Entfernen persönlicher Gegenstände, kleinere Reparaturen oder ein frischer Anstrich.
Größere Investitionen rechnen sich dagegen nicht immer.
Gerne beraten wir Sie individuell, welche Maßnahmen sinnvoll sind und welche Kosten Sie sich möglicherweise sparen können.
Ja.
Eine bestehende Finanzierung stellt in den meisten Fällen kein Hindernis für einen Verkauf dar.
Die noch offene Finanzierung wird üblicherweise im Rahmen der Kaufpreisabwicklung über den Notar berücksichtigt und mit der finanzierenden Bank abgestimmt.
Viele Immobilien werden verkauft, obwohl noch Darlehen oder Grundschulden bestehen.
Nicht unbedingt.
Viele Eigentümer glauben, dass sie vor dem Verkauf zunächst sämtliche Mängel beseitigen müssen. In der Praxis ist das häufig nicht erforderlich.
Entscheidend ist, welche Kosten entstehen würden und ob sich diese Investition später tatsächlich im Kaufpreis widerspiegelt.
Bei kleineren Mängeln kann eine Reparatur sinnvoll sein. Größere Maßnahmen wie Dachsanierungen, Fassadensanierungen, Heizungsmodernisierungen oder umfangreiche Renovierungen rechnen sich dagegen nicht immer.
Gerade Kapitalanleger und erfahrene Käufer kalkulieren solche Arbeiten häufig selbst ein und bevorzugen es sogar, die Maßnahmen nach ihren eigenen Vorstellungen umzusetzen.
Wichtiger als eine perfekte Immobilie ist eine ehrliche und transparente Darstellung des tatsächlichen Zustands. Bekannte Mängel sollten offen angesprochen werden, damit Käufer die Situation realistisch einschätzen können.
Gerne prüfen wir gemeinsam, welche Maßnahmen sinnvoll sind und welche Kosten Sie sich möglicherweise sparen können.
Das kommt auf die Immobilie und die Zielgruppe an.
Bei einem modernen Einfamilienhaus können kleinere Renovierungsmaßnahmen den ersten Eindruck deutlich verbessern. Dazu gehören beispielsweise Malerarbeiten, Gartenpflege, eine Grundreinigung oder kleinere Reparaturen.
Bei älteren Immobilien, sanierungsbedürftigen Häusern oder Mehrfamilienhäusern ist eine umfassende Renovierung dagegen häufig wirtschaftlich nicht sinnvoll.
Nicht selten investieren Eigentümer mehrere zehntausend Euro in Maßnahmen, die später nur teilweise über einen höheren Kaufpreis zurückfließen.
Unsere Erfahrung zeigt, dass zunächst geprüft werden sollte, welche Käufergruppe für die Immobilie in Frage kommt. Oft reicht es aus, die Immobilie ordentlich, sauber und ehrlich zu präsentieren.
Bevor Sie größere Summen investieren, empfehlen wir daher eine fachliche Einschätzung. Häufig lassen sich Kosten vermeiden, die für den späteren Verkauf gar nicht erforderlich gewesen wären.
Ja.
Leerstehende Immobilien lassen sich grundsätzlich problemlos verkaufen.
Je nach Zustand kann eine leerstehende Immobilie sogar Vorteile haben, da Kaufinteressenten die Räume besser besichtigen können und keine bestehenden Mietverhältnisse übernommen werden müssen.
Auf Wunsch unterstützen wir Sie auch bei der Vorbereitung und Präsentation leerstehender Immobilien.
Selbstverständlich können Eigentümer ihre Immobilie auch ohne Makler verkaufen.
Viele Eigentümer entscheiden sich dennoch für professionelle Unterstützung, da die Vermarktung einer Immobilie häufig deutlich mehr Aufwand verursacht als zunächst erwartet.
Hierzu gehören unter anderem die Beschaffung von Unterlagen, die Wertermittlung, die Erstellung eines Exposés, die Vermarktung, die Kommunikation mit Interessenten, Besichtigungen sowie die Vorbereitung des Kaufvertrages.
Darüber hinaus können Fehler bei Preisfindung oder Vertragsgestaltung schnell deutlich teurer werden als die eigentliche Maklervergütung.
Ein erfahrener Immobilienmakler unterstützt dabei, Risiken zu reduzieren und den Verkaufsprozess möglichst effizient zu gestalten.
Auf Wunsch übernehmen wir die komplette Vermarktung Ihrer Immobilie.
Hierzu gehören unter anderem die Erstellung von Fotos, Objektbeschreibungen, Exposés sowie die Veröffentlichung auf geeigneten Vermarktungskanälen.
Für eine professionelle Präsentation verfügen wir über die erforderliche technische Ausstattung und erstellen aussagekräftige Unterlagen, die die Vorzüge Ihrer Immobilie bestmöglich hervorheben.
Unser Ziel ist es, Interessenten bereits beim ersten Eindruck von Ihrer Immobilie zu überzeugen.
Der erste Eindruck entsteht heute fast immer online.
Viele Kaufinteressenten entscheiden bereits anhand der ersten Bilder, ob sie sich näher mit einer Immobilie beschäftigen oder nicht.
Professionelle Fotos sorgen für eine ansprechende Präsentation und können dazu beitragen, deutlich mehr qualifizierte Anfragen zu erhalten.
Schlechte oder unvorteilhafte Bilder können hingegen dazu führen, dass Interessenten die Immobilie gar nicht erst näher betrachten.
Ja.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Nicht zu jeder Immobilie liegen aktuelle oder gut lesbare Grundrisse vor.
Auf Wunsch können wir vorhandene Grundrisse digital aufbereiten oder neue Grundrisse erstellen lassen.
Ein übersichtlicher Grundriss erleichtert Interessenten die Orientierung und verbessert häufig die Vermarktungsmöglichkeiten.
Ja.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Gerade bei leerstehenden Wohnungen oder Häusern fällt es vielen Interessenten schwer, sich die spätere Nutzung der Räume vorzustellen.
Durch digitale Möblierungen oder KI-gestützte Visualisierungen können Räume virtuell eingerichtet und verschiedene Nutzungsmöglichkeiten dargestellt werden.
Hierdurch entsteht häufig ein deutlich besseres Raumgefühl für Kaufinteressenten.
Selbstverständlich werden solche Darstellungen entsprechend gekennzeichnet, damit jederzeit erkennbar bleibt, dass es sich um Visualisierungen handelt.
Ja.
Insbesondere bei leerstehenden Immobilien, renovierungsbedürftigen Wohnungen oder Neubauprojekten können virtuelle Darstellungen helfen, die Vorstellungskraft potenzieller Käufer zu unterstützen.
Viele Interessenten erkennen dadurch deutlich schneller das Potenzial einer Immobilie und können sich die spätere Nutzung besser vorstellen.
Dies kann sich positiv auf die Vermarktung und die Anzahl qualifizierter Anfragen auswirken.
Je nach Objekt können Luftaufnahmen eine sinnvolle Ergänzung zur Vermarktung sein.
Insbesondere bei größeren Grundstücken, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder besonderen Lagen lassen sich die Vorzüge einer Immobilie häufig besser darstellen als mit klassischen Fotos allein.
Ob Drohnenaufnahmen sinnvoll sind, prüfen wir individuell für jedes Objekt.
Ja.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Auf Wunsch können wir zusätzlich zur klassischen Fotodokumentation auch Objektvideos erstellen.
Gerade bei hochwertigen Immobilien, größeren Wohnanlagen oder besonderen Objekten können Videos Interessenten einen deutlich besseren Eindruck vermitteln als einzelne Bilder.
Die Möglichkeiten und Kosten besprechen wir individuell mit Ihnen.
Ein professionelles Exposé enthält deutlich mehr als nur einige Fotos und einen Kaufpreis.
Neben einer aussagekräftigen Objektbeschreibung gehören unter anderem Grundrisse, Flächenangaben, Ausstattungsmerkmale, Energiekennwerte, Lageinformationen und relevante Objektunterlagen dazu.
Ziel ist es, Interessenten möglichst viele Fragen bereits vor der Besichtigung zu beantworten.
Darauf achten wir besonders.
Vor einer Veröffentlichung empfehlen wir grundsätzlich, persönliche Dokumente, Familienfotos, Wertgegenstände oder andere sensible Informationen zu entfernen.
Auf Wunsch beraten wir Sie gerne bei der Vorbereitung der Immobilie für Fotoaufnahmen und Besichtigungen.
Eine professionelle Präsentation kann dazu beitragen, mehr qualifizierte Interessenten zu erreichen und die Vorzüge einer Immobilie besser hervorzuheben.
Dadurch steigen häufig die Vermarktungschancen und die Wahrscheinlichkeit, einen marktgerechten Verkaufspreis zu erzielen.
Die Präsentation allein ersetzt jedoch keine realistische Preisfindung oder gute Objektqualität.
Ja.
Gerade bei leerstehenden, renovierungsbedürftigen oder ungewöhnlichen Immobilien können eine professionelle Präsentation, virtuelle Visualisierungen und die gezielte Ansprache passender Interessenten besonders wichtig sein.
Hier entwickeln wir individuelle Vermarktungsstrategien, die auf die jeweilige Immobilie zugeschnitten sind.
Je nach Immobilie werden unterschiedliche Unterlagen benötigt.
Hierzu gehören beispielsweise Grundbuchauszüge, Flurkarten, Wohnflächenberechnungen, Energieausweise, Teilungserklärungen, Bauunterlagen, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen oder Nachweise über Modernisierungen.
Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, hängt von der Art der Immobilie und dem geplanten Verkauf ab. Gerne unterstützen wir Sie bei der Zusammenstellung der erforderlichen Dokumente.
Zu Beginn des Verkaufsprozesses sichten wir gemeinsam die vorhandenen Unterlagen Ihrer Immobilie.
Anschließend prüfen wir, welche Dokumente für die Vermarktung und den späteren Verkauf noch benötigt werden.
Je nach Art der Unterlagen übernehmen wir auf Wunsch die Beschaffung für Sie oder unterstützen Sie bei den erforderlichen Schritten.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Bitte beachten Sie, dass für bestimmte Dokumente Gebühren, Auslagen oder Bearbeitungskosten bei Behörden, Hausverwaltungen, Archiven oder anderen Stellen anfallen können.
In manchen Fällen ist es sinnvoll, dass wir die Unterlagen direkt beschaffen. In anderen Fällen kann es schneller oder kostengünstiger sein, wenn der Eigentümer die Unterlagen selbst anfordert.
Welche Vorgehensweise im Einzelfall sinnvoll ist, besprechen wir gemeinsam.
Durch unsere Erfahrung mit Bauämtern, Hausverwaltungen, Katasterämtern und Archiven können wir häufig Zeit sparen und typische Fehler vermeiden.
Ja.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Für die Vermarktung einer Immobilie wird in vielen Fällen ein gültiger Energieausweis benötigt.
Sofern die erforderlichen Objektinformationen vorliegen, können wir die Beantragung eines Energieausweises für Sie organisieren.
Die Kosten hierfür werden selbstverständlich vorab transparent besprochen.
In den meisten Fällen ja.
Bereits bei der Vermarktung müssen häufig bestimmte Angaben aus dem Energieausweis gemacht werden.
Spätestens bei Abschluss des Kaufvertrages ist ein gültiger Energieausweis in der Regel vorzulegen.
Ausnahmen bestehen beispielsweise bei bestimmten denkmalgeschützten Gebäuden.
Ja.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Viele Eigentümer verfügen nicht mehr über vollständige Bauunterlagen ihrer Immobilie.
Auf Wunsch unterstützen wir bei der Beschaffung von Bauakten, Baugenehmigungen, Bauzeichnungen oder sonstigen Unterlagen.
Bitte beachten Sie, dass hierfür häufig Gebühren der jeweiligen Behörde anfallen können.
Jede Behörde arbeitet unterschiedlich.
Während einige Bauämter bereits digitale Akten bereitstellen, arbeiten andere weiterhin mit Papierarchiven.
Teilweise müssen Termine vereinbart oder Unterlagen persönlich eingesehen werden.
Je nach Kommune können daher Bearbeitungszeiten von wenigen Tagen bis zu mehreren Monaten entstehen.
Ja.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Insbesondere bei Eigentumswohnungen werden häufig Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen, Protokolle von Eigentümerversammlungen oder Wirtschaftspläne benötigt.
Wir unterstützen Sie gerne bei der Beschaffung dieser Unterlagen.
Ja.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Soweit die rechtlichen Voraussetzungen vorliegen, unterstützen wir Sie bei der Beschaffung aktueller Grundbuchinformationen.
Ein aktueller Grundbuchauszug gehört zu den wichtigsten Unterlagen im Verkaufsprozess.
Ja.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Gerade bei älteren Immobilien fehlen häufig nachvollziehbare Wohnflächenberechnungen.
Da die Wohnfläche erheblichen Einfluss auf die Kaufpreisfindung haben kann, empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung der vorhandenen Angaben.
Ja.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Falls keine geeigneten Grundrisse vorhanden sind, unterstützen wir Sie bei der Beschaffung vorhandener Pläne oder organisieren auf Wunsch eine Neuerstellung.
Vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen bei Kaufinteressenten, Banken und Notaren.
Fehlende Dokumente führen häufig zu Rückfragen, Verzögerungen oder Unsicherheiten im Verkaufsprozess.
Eine gute Vorbereitung kann deshalb wesentlich zu einer erfolgreichen Vermarktung beitragen.
Nein.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Auf Wunsch übernehmen wir einen Großteil der organisatorischen Abstimmung und unterstützen Sie bei der Kommunikation mit den zuständigen Stellen.
Gerade bei älteren Immobilien oder Erbimmobilien kann dies Eigentümern viel Zeit und Aufwand ersparen.
Viele Dokumente sind kostenpflichtig und müssen bei Behörden, Archiven, Hausverwaltungen oder anderen Stellen angefordert werden.
Zusätzlich entsteht teilweise erheblicher Arbeitsaufwand für Recherche, Anträge, Terminvereinbarungen und Nachverfolgung.
Diese Leistungen sind daher in der Regel nicht Bestandteil der Maklercourtage und werden gesondert vereinbart.
Sie profitieren jedoch von unserer Erfahrung, bestehenden Kontakten und einem deutlich geringeren organisatorischen Aufwand.
Ja.
Tatsächlich begleiten wir regelmäßig Eigentümer, die erstmals mit einer geerbten Immobilie konfrontiert werden.
Oft stellen sich dabei viele Fragen gleichzeitig: Wer ist überhaupt Eigentümer? Welche Unterlagen werden benötigt? Muss die Immobilie geräumt werden? Was ist die Immobilie wert? Soll verkauft oder vermietet werden?
Wir unterstützen Sie dabei, die Situation zunächst zu ordnen und die nächsten Schritte sinnvoll zu planen.
Mit Ruhe.
Viele Angehörige fühlen sich nach einem Todesfall zunächst überfordert. Das ist völlig normal.
Unsere Empfehlung ist, zunächst wichtige Dokumente, persönliche Erinnerungsstücke und Wertgegenstände zu sichern.
Erst danach sollte über Entrümpelung, Renovierung oder Verkauf gesprochen werden.
Sie müssen nicht alles innerhalb weniger Tage entscheiden. Häufig ist es sinnvoll, die Situation zunächst gemeinsam zu bewerten und anschließend Schritt für Schritt vorzugehen.
Nicht immer.
Ob ein Erbschein erforderlich ist, hängt von den vorhandenen Unterlagen ab. Teilweise können auch notarielle Testamente oder Erbverträge ausreichend sein.
Da jeder Erbfall anders ist, empfehlen wir eine individuelle Prüfung der vorhandenen Dokumente, bevor unnötige Kosten entstehen.
Nicht zwingend.
In vielen Fällen kann die Vermarktung bereits vorbereitet werden, bevor die Grundbuchumschreibung abgeschlossen ist.
Spätestens beim Eigentumsübergang muss jedoch eindeutig nachgewiesen werden, wer verfügungsberechtigt ist.
Dann wird es häufig menschlich komplizierter als rechtlich.
In der Praxis erleben wir oft, dass ein Erbe verkaufen möchte, der nächste vermieten möchte und der dritte die Immobilie am liebsten behalten würde.
Bevor über einen Verkauf gesprochen wird, müssen deshalb zunächst alle Beteiligten an einen Tisch gebracht werden.
Unsere Erfahrung zeigt: Je früher offen miteinander gesprochen wird, desto einfacher lässt sich später eine Lösung finden.
Wir unterstützen dabei, den Überblick zu behalten und den Verkaufsprozess für alle Beteiligten möglichst transparent zu gestalten.
Nein.
Grundsätzlich kann eine Immobilie auch verkauft werden, wenn sich noch Möbel oder Hausrat darin befinden.
Oftmals erzielt eine aufgeräumte und gepflegte Immobilie jedoch einen besseren Eindruck bei Kaufinteressenten.
Gemeinsam prüfen wir, ob eine Räumung sinnvoll ist oder nicht.
Ja.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Gerade bei Erbimmobilien stellt die Räumung häufig eine große Herausforderung dar.
Auf Wunsch organisieren wir Entrümpelungen, Container, Entsorgungsfirmen oder Haushaltsauflösungen über eigene Mitarbeiter oder regionale Partnerunternehmen.
Die Kosten werden selbstverständlich vorab transparent besprochen.
Vor jeder Entrümpelung empfehlen wir eine gründliche Sichtung der Immobilie.
In der Praxis finden sich häufig wichtige Dokumente, Schmuck, Sammlungen, Bargeld, Sparbücher oder persönliche Erinnerungsstücke.
Deshalb sollte eine Immobilie niemals vorschnell geräumt werden.
Auf Wunsch unterstützen wir bei der Organisation und Strukturierung dieses Prozesses.
Ja.
Für eine erste Marktwert-Einschätzung ist eine vollständige Räumung in der Regel nicht erforderlich.
Oft kann die Bewertung bereits anhand der vorhandenen Gegebenheiten erfolgen.
Dadurch erhalten Eigentümer frühzeitig eine Orientierung, bevor weitere Entscheidungen getroffen werden.
Nein.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Auf Wunsch übernehmen wir die Koordination der erforderlichen Dienstleister.
Viele Eigentümer wohnen nicht in der Nähe der Immobilie oder verfügen nicht über die notwendigen Kontakte.
Hier profitieren Sie von unserem Netzwerk und unserer Erfahrung.
Ja.
💼 Kostenpflichtige Zusatzleistung
Vor einem Verkauf können kleinere Maßnahmen sinnvoll sein, um den Gesamteindruck der Immobilie zu verbessern.
Hierzu gehören beispielsweise Malerarbeiten, Reinigungen, Gartenpflege oder kleinere Reparaturen.
Gemeinsam prüfen wir, welche Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind und welche Kosten Sie sich sparen können.
Ja, das kommt sogar häufiger vor als viele Eigentümer denken.
Nicht jede Immobilie muss erst vollständig renoviert, leergeräumt und über Monate öffentlich vermarktet werden.
Gerade bei sanierungsbedürftigen Häusern, Mehrfamilienhäusern, Problemimmobilien oder Objekten mit Renovierungsstau kann ein Kapitalanleger der passende Käufer sein.
Oft spart dies Zeit, Besichtigungen und Investitionen, die vor dem Verkauf sonst noch erforderlich wären.
Ob ein Kapitalanleger oder der klassische Eigennutzer die bessere Wahl ist, hängt immer von der Immobilie und Ihren persönlichen Zielen ab. Genau das besprechen wir gemeinsam im Erstgespräch.
Bis zur Eigentumsübertragung bleiben die Eigentümer beziehungsweise die Erbengemeinschaft grundsätzlich für die laufenden Kosten verantwortlich.
Hierzu können beispielsweise Grundsteuer, Versicherungen, Versorgungsverträge oder Instandhaltungskosten gehören.
Gerade deshalb empfiehlt es sich häufig, frühzeitig Klarheit über die weitere Nutzung oder einen möglichen Verkauf zu schaffen.
Ja.
Nicht jede geerbte Immobilie befindet sich in einem perfekten Zustand.
Auch ältere Häuser, sanierungsbedürftige Objekte oder Immobilien mit Renovierungsstau lassen sich häufig erfolgreich vermarkten.
Durch unser Netzwerk aus Kapitalanlegern, Handwerkern und Investoren finden sich oftmals Lösungen, die Eigentümer zunächst nicht erwarten würden.
Ja.
Viele Eigentümer glauben, dass eine Immobilie erst leer sein muss, bevor sie verkauft werden kann. Das stimmt nicht.
Vermietete Immobilien werden täglich verkauft. Der bestehende Mietvertrag geht beim Verkauf grundsätzlich auf den neuen Eigentümer über.
Ob sich eher Kapitalanleger oder Eigennutzer als Käufer eignen, hängt von der Immobilie und dem Mietverhältnis ab.
Ja.
Für Kapitalanleger sind die Mieteinnahmen einer der wichtigsten Faktoren bei der Kaufentscheidung.
Neben der Miethöhe spielen unter anderem die Zahlungszuverlässigkeit der Mieter, die Vertragsgestaltung, mögliche Mietrückstände und die allgemeine Mieterstruktur eine Rolle.
Gut vermietete Immobilien erzielen häufig höhere Preise als vergleichbare Objekte mit Problemen im Mietverhältnis.
Das kann der Fall sein.
Langjährige Mieter sind grundsätzlich nichts Negatives. Viele Käufer schätzen zuverlässige und langjährige Mietverhältnisse.
Andererseits können lange Mietverhältnisse Auswirkungen auf mögliche Eigenbedarfskündigungen oder spätere Mietanpassungen haben.
Dies wird von Käufern häufig berücksichtigt.
Das kann sich auf den Verkaufspreis auswirken.
Banken und Kapitalanleger bewerten Immobilien häufig anhand der erzielbaren Mieteinnahmen.
Wurde die Miete über viele Jahre nicht angepasst und liegt deutlich unter dem Marktüblichen, kann es unter Umständen mehrere Jahre dauern, bis wieder ein marktgerechtes Mietniveau erreicht wird.
Dieser Umstand wird häufig bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt.
Ja.
Kapitalanleger kaufen in erster Linie zukünftige Mieteinnahmen.
Zuverlässige Mieter, pünktliche Zahlungen und geordnete Verhältnisse wirken sich häufig positiv auf die Vermarktung aus.
Umgekehrt können Mietrückstände, Streitigkeiten oder erhebliche Probleme im Mietverhältnis den Kreis möglicher Käufer einschränken.
Ja.
Wir unterstützen Eigentümer bei der Einschätzung der Situation und zeigen mögliche Handlungsoptionen auf.
Bei Kündigungen, Räumungsklagen oder anderen rechtlichen Fragestellungen empfehlen wir zusätzlich die Einschaltung eines Fachanwalts für Mietrecht.
Oft lassen sich Probleme jedoch bereits im Vorfeld erkennen und bei der Verkaufsstrategie berücksichtigen.
Ja.
Auch Immobilien mit Mietrückständen können erfolgreich verkauft werden.
Allerdings berücksichtigen Käufer das damit verbundene Risiko häufig bei ihrer Kaufpreisvorstellung.
Eine offene und transparente Darstellung der Situation ist hier besonders wichtig.
Ja.
Solche Immobilien lassen sich grundsätzlich ebenfalls verkaufen.
Je nach Ausprägung der Problematik kann sich dies jedoch auf den Kaufpreis und die Käufergruppe auswirken.
Gerade Kapitalanleger und Sanierungsspezialisten verfügen häufig über Erfahrung mit solchen Situationen.
Solche Umstände sollten offen angesprochen werden.
Spätere Überraschungen führen häufig zu Konflikten und können das Vertrauensverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer belasten.
Eine ehrliche und transparente Kommunikation schafft Sicherheit für alle Beteiligten.
Banken betrachten unter anderem die Miethöhe, die Mietverträge, die Mieterstruktur, mögliche Leerstände und den allgemeinen Zustand der Immobilie.
Geordnete Verhältnisse und nachvollziehbare Mieteinnahmen erleichtern häufig die Finanzierung.
Ja.
Hierzu zählen beispielsweise Immobilien mit Mietrückständen, Leerstand, Sanierungsstau, schwierigen Mietverhältnissen oder besonderen rechtlichen Herausforderungen.
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass solche Immobilien unverkäuflich sind. Unsere Erfahrung zeigt jedoch, dass sich für nahezu jede Immobilie eine passende Vermarktungsstrategie finden lässt.
Ja.
Bevor wir eine Immobilie vermarkten, prüfen wir gemeinsam mit dem Eigentümer die wichtigsten Rahmenbedingungen.
Hierzu gehören beispielsweise Grundbucheintragungen, Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte, Vorkaufsrechte, bestehende Mietverhältnisse oder andere Besonderheiten.
Unser Ziel ist es, mögliche Probleme möglichst frühzeitig zu erkennen und nicht erst kurz vor dem Notartermin.
Ein Vorkaufsrecht gibt einer Person, einem Mieter, einer Gemeinde oder einem anderen Berechtigten unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, zu den Bedingungen eines bereits ausgehandelten Kaufvertrages selbst Käufer zu werden.
Nicht jedes Vorkaufsrecht führt automatisch zu Problemen. Es sollte jedoch frühzeitig geprüft werden.
Ja.
Je nach Art des Vorkaufsrechts müssen bestimmte Fristen eingehalten werden.
Dadurch kann sich die Kaufvertragsabwicklung verzögern. In den meisten Fällen bedeutet dies jedoch nicht, dass der Verkauf scheitert.
Unter bestimmten Voraussetzungen ja.
Dies kann insbesondere bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen relevant werden.
Ob ein solches Recht besteht, muss immer im Einzelfall geprüft werden.
Ein Nießbrauch berechtigt eine Person dazu, eine Immobilie zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen, obwohl sie nicht Eigentümer ist.
Beispielsweise übertragen Eltern eine Immobilie auf ihre Kinder und behalten sich gleichzeitig den Nießbrauch vor.
Ein Nießbrauch kann sich erheblich auf den Wert und die Vermarktungsmöglichkeiten einer Immobilie auswirken.
Ein Wohnrecht erlaubt einer Person, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen.
Anders als beim Nießbrauch darf die berechtigte Person die Immobilie in vielen Fällen nicht vermieten oder wirtschaftlich nutzen.
Auch Wohnrechte können den Marktwert einer Immobilie beeinflussen.
Ja.
Solche Immobilien können grundsätzlich verkauft werden.
Allerdings wirken sich Wohnrechte und Nießbrauchrechte häufig auf den Kaufpreis und den Kreis möglicher Käufer aus.
Deshalb sollte bereits vor der Vermarktung geprüft werden, welche Auswirkungen die Eintragung hat.
Eine Grundschuld dient in den meisten Fällen der Absicherung eines Darlehens.
Viele Eigentümer erschrecken zunächst, wenn sie eine Grundschuld im Grundbuch sehen.
Tatsächlich ist dies bei finanzierten Immobilien völlig normal.
Ob die Grundschuld noch benötigt wird oder gelöscht werden kann, lässt sich meist schnell klären.
Ein Wegerecht erlaubt es einer Person oder einem Nachbarn, ein fremdes Grundstück zu betreten oder zu befahren, um das eigene Grundstück zu erreichen.
Je nach Situation kann ein Wegerecht den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Ein Notwegerecht kann entstehen, wenn ein Grundstück keine ausreichende Verbindung zu einer öffentlichen Straße besitzt.
Unter bestimmten Voraussetzungen muss dann die Nutzung eines Nachbargrundstücks geduldet werden.
Ein Leitungsrecht erlaubt die Verlegung oder Nutzung von Wasser-, Strom-, Gas-, Abwasser- oder Telekommunikationsleitungen auf einem fremden Grundstück.
Solche Rechte sind bei vielen Immobilien vorhanden und häufig völlig unproblematisch.
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde.
Sie kann beispielsweise regeln, dass Stellplätze auf einem anderen Grundstück nachgewiesen werden oder Abstandsflächen übernommen werden.
Baulasten stehen in der Regel nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis.
Ein Überfahrtsrecht erlaubt das Befahren eines fremden Grundstücks mit Fahrzeugen.
Solche Rechte kommen häufig bei Hinterliegergrundstücken oder gemeinschaftlichen Zufahrten vor.
Von einem Überbau spricht man, wenn ein Gebäude teilweise auf ein Nachbargrundstück ragt.
Je nach Situation können hieraus besondere Rechte und Pflichten entstehen.
Ein Altlastenverdacht liegt vor, wenn Hinweise auf Bodenverunreinigungen oder frühere umweltgefährdende Nutzungen bestehen.
Dies kann beispielsweise bei ehemaligen Tankstellen, Werkstätten oder Industriebetrieben relevant sein.
In ehemaligen Bergbaugebieten können Schäden durch Bergsenkungen oder andere bergbaubedingte Einwirkungen entstehen.
Insbesondere im Ruhrgebiet sollte geprüft werden, ob entsprechende Hinweise oder Ansprüche bestehen.
Ja.
Bekannte Mängel sollten gegenüber Kaufinteressenten offen kommuniziert werden.
Hierzu gehören beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Dachundichtigkeiten, Schädlingsbefall, Setzungsrisse oder andere wertbeeinflussende Umstände.
Ehrlichkeit schützt hier beide Seiten.
Das kann erhebliche Folgen haben.
Wer bekannte wesentliche Mängel arglistig verschweigt, kann sich schadensersatzpflichtig machen.
In schweren Fällen kann sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrages drohen.
Wir empfehlen daher grundsätzlich eine offene und transparente Kommunikation.
Das hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Insbesondere die Haltedauer, die Art der Nutzung und Ihre persönliche Situation spielen hierbei eine wichtige Rolle.
Gerade bei vermieteten Immobilien, geerbten Immobilien oder besonderen Konstellationen können steuerliche Fragestellungen entstehen.
Wir weisen unsere Kunden frühzeitig auf mögliche Risiken hin. Die steuerliche Beurteilung erfolgt jedoch durch den Steuerberater.
Ja.
In der Praxis kommt dies häufiger vor, als viele Eigentümer vermuten.
Es gibt Situationen, in denen ein Verkauf wenige Wochen oder Monate später erhebliche steuerliche Vorteile bringen kann.
Bevor eine Immobilie vermarktet wird, sollte daher geprüft werden, ob besondere steuerliche Umstände vorliegen.
Manchmal spart etwas Geduld deutlich mehr Geld als ein schneller Verkauf.
Ja.
Gerade bei Grundstücksteilungen, der Bildung von Wohnungseigentum oder anderen Veränderungen können besondere steuerliche Fragestellungen entstehen.
Deshalb sollte vor einem Verkauf immer geprüft werden, ob frühere Umwandlungen oder Teilungen Auswirkungen auf die steuerliche Situation haben könnten.
Eine frühzeitige Prüfung kann spätere Überraschungen vermeiden.
Ja.
Das ist sogar sehr häufig der Fall.
Die finanzierende Bank wird im Rahmen der Kaufpreisabwicklung berücksichtigt und die noch offenen Darlehen werden in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst.
Der Notar und die beteiligten Banken begleiten diesen Prozess.
Eine Grundschuld bedeutet nicht automatisch, dass noch Schulden bestehen.
Häufig wurden Darlehen bereits zurückgezahlt, die Grundschuld wurde jedoch nie gelöscht.
Vor dem Verkauf prüfen wir gemeinsam, welche Grundschulden noch bestehen und welche Maßnahmen erforderlich sind.
Nachdem sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben, werden die notwendigen Unterlagen zusammengestellt und an den Notar übermittelt.
Der Notar erstellt anschließend einen Vertragsentwurf, den beide Parteien vor der Beurkundung prüfen können.
Nach der notariellen Beurkundung erfolgen die weiteren Schritte bis zur Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung.
Der Notar ist eine neutrale Amtsperson.
Er erstellt den Kaufvertrag, erläutert den Vertragsinhalt und sorgt für eine rechtssichere Abwicklung des Eigentumsübergangs.
Der Notar vertritt weder den Käufer noch den Verkäufer.
Nein.
Auf Wunsch unterstützen wir gerne bei der Auswahl eines geeigneten Notars.
Selbstverständlich können Käufer oder Verkäufer auch einen Notar ihrer Wahl benennen.
Ja.
Vor der Beurkundung erhalten die Beteiligten in der Regel einen Vertragsentwurf.
Dieser kann in Ruhe geprüft und bei Bedarf mit dem Notar, Steuerberater oder anderen Beratern besprochen werden.
Nicht direkt beim Notartermin.
Zunächst müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden, beispielsweise die Eintragung einer Auflassungsvormerkung oder die Vorlage erforderlicher Genehmigungen.
Erst danach fordert der Notar den Käufer zur Kaufpreiszahlung auf.
Wann dies genau erfolgt, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.
In den meisten Fällen erfolgt die Übergabe nach vollständiger Kaufpreiszahlung.
Der genaue Zeitpunkt wird üblicherweise im Kaufvertrag geregelt.
Bei der Übergabe wird häufig ein schriftliches Übergabeprotokoll erstellt.
Immobilienkäufe werden heutzutage nahezu ausschließlich über nachvollziehbare Banküberweisungen abgewickelt.
Notare, Banken und andere Beteiligte unterliegen umfangreichen geldwäscherechtlichen Vorschriften.
Aus Gründen der Sicherheit und Nachvollziehbarkeit erfolgt die Kaufpreiszahlung daher in der Regel über den Bankweg.
Ja.
Erst mit der notariellen Beurkundung entsteht ein wirksamer Immobilienkaufvertrag.
Bis zu diesem Zeitpunkt können Käufer und Verkäufer ihre Entscheidung grundsätzlich noch ändern.
Ein Letter of Intent – häufig auch Absichtserklärung genannt – dokumentiert, dass Käufer und Verkäufer grundsätzlich den Abschluss eines Kaufvertrages anstreben.
Er ersetzt keinen notariellen Kaufvertrag und führt in der Regel noch nicht zum Eigentumsübergang.
In bestimmten Situationen kann ein LOI jedoch sinnvoll sein, um gemeinsame Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.
Auch das kommt in der Praxis gelegentlich vor.
Beispielsweise können fehlende Unterlagen, offene Fragen im Grundbuch, Finanzierungsprobleme oder steuerliche Besonderheiten dazu führen, dass ein Notartermin verschoben werden muss.
In vielen Fällen lässt sich das Problem lösen, wenn es rechtzeitig erkannt wird.
Deshalb legen wir großen Wert auf eine sorgfältige Vorbereitung des Verkaufsprozesses.
Ja.
Unsere Tätigkeit endet nicht mit der Suche eines Käufers.
Wir begleiten unsere Kunden auf Wunsch von der ersten Beratung über die Vermarktung bis hin zum Notartermin und der späteren Objektübergabe.
So haben Käufer und Verkäufer während des gesamten Verkaufsprozesses einen festen Ansprechpartner.
Ja.
Die Vermittlung von Mehrfamilienhäusern, Wohnanlagen und Kapitalanlagen gehört zu unseren Tätigkeitsschwerpunkten.
Während bei Einfamilienhäusern häufig die emotionale Kaufentscheidung im Vordergrund steht, achten Kapitalanleger vor allem auf Zahlen, Risiken und Entwicklungspotenziale.
Daher unterscheidet sich die Vermarktung solcher Immobilien häufig deutlich von einem klassischen Hausverkauf.
Eine Kapitalanlageimmobilie wird nicht zum Selbstbewohnen gekauft, sondern zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zur langfristigen Wertsteigerung.
Hierzu zählen beispielsweise Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser oder Gewerbeimmobilien.
Für Investoren stehen wirtschaftliche Kennzahlen häufig stärker im Vordergrund als persönliche Wohnwünsche.
Bei einem Off-Market Verkauf wird die Immobilie nicht öffentlich beworben.
Stattdessen erfolgt die Vermarktung diskret über vorgemerkte Interessenten, Kapitalanleger oder bestehende Netzwerke.
Dies kann insbesondere bei hochwertigen Immobilien, Mehrfamilienhäusern oder besonderen Objekten sinnvoll sein.
Nicht jeder Eigentümer möchte seine Immobilie öffentlich im Internet wiederfinden.
Ein Off-Market Verkauf kann helfen, Besichtigungstourismus zu vermeiden und die Vermarktung diskreter zu gestalten.
Gleichzeitig können gezielt Interessenten angesprochen werden, die bereits aktiv nach vergleichbaren Immobilien suchen.
Kapitalanleger betrachten Immobilien häufig anders als Eigennutzer.
Neben Lage und Zustand spielen insbesondere folgende Punkte eine Rolle:
Mieteinnahmen
Mietsteigerungspotenzial
Leerstandsrisiko
Instandhaltungsbedarf
Mieterstruktur
Entwicklungsmöglichkeiten
Finanzierungsmöglichkeiten
Deshalb kann dieselbe Immobilie von einem Kapitalanleger völlig anders bewertet werden als von einem Eigennutzer.
Kapitalanleger kaufen in erster Linie zukünftige Einnahmen.
Deshalb achten viele Investoren auf stabile Mietzahlungen, nachvollziehbare Mietverhältnisse und langfristige Vermietbarkeit.
Auch Leerstand, Mietrückstände oder besondere Herausforderungen innerhalb der Mieterstruktur können bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden.
Viele Eigentümer freuen sich zunächst über langjährige Mieter.
Für Investoren stellt sich jedoch zusätzlich die Frage, ob die Miete marktgerecht ist.
Wurde über viele Jahre keine Mietanpassung vorgenommen, kann dies die Wirtschaftlichkeit der Immobilie beeinflussen.
Gerade bei Mehrfamilienhäusern wird deshalb häufig geprüft, welches Mietsteigerungspotenzial vorhanden ist.
Hierbei handelt es sich um die Möglichkeit, bestehende Mieten zukünftig an das zulässige Marktniveau anzupassen.
Nicht jede Miete darf beliebig erhöht werden. Maßgeblich sind die gesetzlichen Vorgaben sowie die jeweiligen Umstände des Einzelfalls.
Für Investoren kann dieses Potenzial jedoch einen wichtigen Einfluss auf die Kaufentscheidung haben.
Ja.
Durch unsere Tätigkeit in der Immobilienwirtschaft verfügen wir über Kontakte zu Kapitalanlegern und Investoren, die regelmäßig nach geeigneten Immobilien suchen.
Je nach Objekt kann dies die Vermarktung deutlich beschleunigen.
Ja.
Viele Investoren suchen gezielt nach Immobilien mit Modernisierungs- oder Entwicklungspotenzial.
Nicht jede Immobilie muss vor dem Verkauf vollständig saniert werden.
Oft ist es wirtschaftlich sinnvoller, die Immobilie im bestehenden Zustand zu verkaufen und die Investition dem späteren Käufer zu überlassen.
Unter Bestandsoptimierung versteht man Maßnahmen, die den wirtschaftlichen oder technischen Zustand einer Immobilie verbessern.
Hierzu können beispielsweise Mietanpassungen, Leerstandsabbau, Modernisierungen, energetische Maßnahmen oder organisatorische Verbesserungen gehören.
Ziel ist es, den Wert und die Ertragskraft einer Immobilie langfristig zu steigern.
Ja.
Wir unterstützen Eigentümer und Investoren bei der Einschätzung von Mietverhältnissen, Entwicklungspotenzialen, Leerständen, Instandhaltungsrisiken und anderen wertrelevanten Faktoren.
Gerade bei größeren Immobilienbeständen lohnt sich häufig eine detaillierte Analyse.
Ja.
Hierzu zählen beispielsweise Objekte mit Sanierungsstau, Leerstand, schwierigen Mietverhältnissen, Erbengemeinschaften, Wohnrechten oder anderen Besonderheiten.
Unsere Erfahrung zeigt, dass nahezu jede Immobilie einen passenden Käufer finden kann – entscheidend ist die richtige Vermarktungsstrategie.
Ja.
Wenn Sie uns eine Immobilie empfehlen und daraus ein erfolgreicher Verkauf entsteht, kann eine Tippgebervergütung vereinbart werden.
Die Voraussetzungen und Rahmenbedingungen erläutern wir Ihnen gerne im persönlichen Gespräch.
Diese FAQ basiert auf Fragen, die Eigentümer, Erben, Vermieter, Käufer und Kapitalanleger im Rahmen unserer täglichen Arbeit an uns herangetragen haben.
Die Inhalte werden regelmäßig erweitert und orientieren sich an typischen Fragestellungen aus der Praxis der Immobilienvermittlung und Immobilienverwaltung.
Immobilienmakler und Immobilienberatung in Nordrhein-Westfalen
Mölders Immobilien NRW unterstützt Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Bestandshalter beim Verkauf, der Bewertung und der Entwicklung von Immobilien in Nordrhein-Westfalen.
Unsere Schwerpunkte liegen unter anderem in Oberhausen, Duisburg, Essen, Düsseldorf, Krefeld, Köln und dem Ruhrgebiet.
Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Kapitalanlage oder Off-Market-Immobilie – wir begleiten Sie persönlich und praxisorientiert von der ersten Beratung bis zum erfolgreichen Verkauf.
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